우리나라가 범죄자가 살기 정말 좋은 나라라고 하죠. 전세사기 또한 판을 치고 피해자들만 피눈물 흘리는 상황이 많이 발생되는 것 같습니다. 저희 가족 또한 몇 년 전에 주택 사기를 당해서 큰돈을 잃어봐서 정말 남일이 아니라고 생각이 들어요. 전세 계약 전 꼭 체크해야 하는 전세 사기유형과 예방 방법에 대해 정리해 봤습니다.
1. 깡통전세
'깡통전세'는 매매가격보다 전셋값이 더 높아 추후 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 돌려주기 어려운 경우를 말합니다.
예를 들어 A빌라의 매매가가 1억 5천만 원이고 전세가는 1억 5백만 원입니다. 만약 내가 전세 계약을 맺고 거주하던 집이 이후에 경매로 넘어갈 경우 한번 유찰되더라도 각종 경매 제반 비용을 제외하고 기존 매매가 70% 이상은 나오기 때문에 경매에 넘어가도 내 집 전세금은 보전이 가능합니다. 그래서 전세 계약을 체결할 때 전세가율이 최소 70% 넘는 곳을 선택해야 합니다.
하지만 최근 집값 상승폭이 주춤하게 되며 집값 하락을 우려한 실수요자들이 매매가 아닌 전세를 선호하게 되면서 전세 품귀현상과 더불어 깡통전세 피해 현상이 더 늘게 되었다고 합니다. 특히 신축 빌라와 오피스의 경우 정확한 시세 파악이 어려워 깡통전세 사기를 더욱더 조심해야 합니다.
2. 중복 전세사기
가장 오래되고 전형적인 전세사기 수법입니다. 한 명의 임차인만 존재해야 하지만, 다수의 임차인과 계약을 맺고 계약금을 받고 잠적하는 악랄한 수법입니다. 전세나 월세 계약을 하게 되면 계약서상에 확정일자를 받으면 선순위 권리는 취득하게 됩니다. 하지만 확정일자는 등기부등본에서는 확인할 수 없고 행복복지센터에서 확정일자 부여 열람을 통해 누가 확정일자를 받았는지 확인해야 하는데 제삼자는 확인할 수 없고 임대차 계약서를 들고 가면 열람이 가능합니다.
하지만 이미 계약을 진행한 뒤에 확인하면 소용이 없는 방법인데요.
이러한 매물에는 공통적인 특징을 가지고 있습니다.
- 주변 시세보다 20-30%가량 저렴한 매물
- 정식 중개사 자격증이 없는 실장급이 중개하는 경우
이러한 경우에는 '국가 공간 포털' 사이트에 들어가서 부동산 중개업 조회를 통해 정식 중개사인지 꼭 확인해 보시길 바랍니다.
3. 허위 매물과 저가매물 중복 계약
저가 금액을 제시하며 좋은 매물이라고 말하는 집은 허위 매물 혹은 중복 계약을 의심해 봐야 합니다. 인터넷에서 좋은 매물을 발견해 집을 보려 하면 여러 핑계를 대며 실물 확인을 미루면서 허위매물로 전세 계약을 유도하는 사기 수법입니다.
4. 불법 중개사무소 사기
불법 중개사무소 사기는 공인중개사로서 자격이 없는 사람이 공인중개사를 사칭하거나 혹은 위조. 대여한 자격증을 이용해 사무실을 개소하여 중개 수수료 폭리를 취하거나 혹은 제삼자와 공모해 집주인으로 위장시켜 세입자의 전세금을 가로채는 등 법정임차, 임대인을 속이는 사기 수법입니다.
1. 계약 전 서류 확인
전세 계약 전 알아두면 좋을 서류 리스트
| 건축물대장 | 소재지, 면적, 위반건축물 여부 등 확인 |
| 등기사항증명서 | 소유자 정보, 소재지, 면적, 압류, 근저당권 등 선순위 권리관계 확인 |
| 전입세대 열람 내역서 | (임차인에게 요청) 선순위 임차인 여부, 이중계약 여부 (다가구 주택의 경우) 임대차 계약 현황, 보증금 총액 |
서류 확인을 통해 소유자와 계약자 동일 여부, 압류, 가압류, 강제 경매, 미납국세 (세금 체납 여부 등)이 없는지 확인해 봐야 하며 주택에 설정된 근저당권이 주택 가격의 60%을 넘는 등 과도하지 않는지 확인해야 합니다. 또 건축물대장을 확인해 위 건축물이 아닌지, 건물의 동호수가 건축물 대장상 동호수와 일치하는지 등을 필수적으로 확인해야 합니다. 이 같은 서류는 대법원 인터넷 등기소나 정부 24에서 확인 가능합니다.
2. 시세 확인
전세 임대차 계약 체결 전에는 계약하고자 하는 집의 시세와 관련 서류 확인이 필요합니다.
전세 매물의 시세 확인은 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원, KB부동산시세 등을 통해 적정한지 알아볼 수 있습니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 따져보는 게 좋습니다. 현재와 같은 집값 하락 국면에선, 안전한 매물이었을지라도 매매가가 떨어져 언제든 깡통 전세로 전락할 수 있어서입니다.
특약 사항에 ' 대출이 불가할 경우 전세 계약을 해지하고 계약금을 반환한다'는 내용이나 집주인과 합의하에 '계약서를 작성한 날부터 담보건 설정, 소유권 변경 등의 행위를 하지 않는다' 등의 조항을 추가하는 게 좋습니다.
4. 계약서 작성 시 유의사항
- 계약서를 작성할 때엔 집주인이 직접 나왔는지 확인해야 합니다. 만약 대리인을 통해 계약하는 상황이라면 위임장과 인감증명서, 집주인 신분증을 확인하고 보증금 입금 시 임대인(대리인) 명의의 계좌인지 명확하게 확인해야 합니다.
- 공인중개사의 정상 영업 여부 확인도 중요합니다. 등록된 중개업자인지 여부는 국가공간정보포털에서 확인가능합니다.
- 계약을 한 이후 집에 대한 대항력을 갖추기 위해 30일 이내 주택임대차 신고를 반드시 해야 하며, 등기부등본 근저당권 설정 등의 권리단계에 변동사항이 없는지 확인해야 합니다.
- 잔금은 이사 갈 집의 전입세대 열람 내역을 확인한 후 지급해야 합니다.
- 이사 간 날 바로 전입 신고를 해야 보증금을 보호할 수 있습니다.
